पुण्यात जुने घर पुन्हा बांधताय? खर्च, FSI आणि काय अपेक्षित ठेवावे

पुण्याच्या जुन्या भागांत — विश्रांतवाडी, येरवडा, वडगाव शेरी, धानोरी — कुटुंबे एकमजली घरांच्या जागी आधुनिक दोन-तीन मजली इमारती बांधत आहेत. नीट केले तर कुटुंबाला नवीन घर आणि अनेकदा भाड्याचे उत्पन्नही मिळते. चुकीचे केले तर कुटुंब इतरत्र भाड्याने राहते आणि अर्धवट साइट एखाद्या वादावर थांबून राहते.

हे नीट कसे करायचे ते पाहू.

1. किती बांधता येईल ते शोधा

सर्वात महत्त्वाचा आकडा म्हणजे महाराष्ट्राच्या UDCPR बांधकाम नियमांनुसार तुमच्या प्लॉटला आज मिळणारा FSI. तो मुख्यतः प्लॉटचे क्षेत्रफळ, प्लॉटसमोरील रस्त्याची रुंदी आणि सोडावी लागणारी जागा यावर अवलंबून असतो.

आजचा FSI अनेकदा जुन्या घराने वापरलेल्यापेक्षा बराच जास्त असतो. म्हणूनच पुनर्बांधणी म्हणजे बहुतेक वेळा मजले वाढवणे. पण अंदाज करू नका — नोंदणीकृत आर्किटेक्ट तुमच्या नेमक्या प्लॉटसाठी तो काढतात, आणि त्यावर मर्यादा आणणारी उंचीची मर्यादा (विमानतळाजवळ) किंवा पूररेषा (नदीजवळ) आहे का तेही तपासतात.

2. सर्वात आधी मालकी हक्क व्यवस्थित करा

जुन्या कौटुंबिक प्लॉटच्या 7/12 उताऱ्यावर किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर अनेकदा अनेक मालक असतात — भाऊ, चुलत भाऊ, पुढची पिढी. पाडकामापूर्वी प्रत्येक मालकाची लेखी संमती आवश्यक आहे. कागदावर ठरवा:

• कोणाला कोणता मजला किंवा युनिट,
• खर्चाचा कोणता वाटा कोण देणार,
• आणि अर्जांवर कोण सही करणार.

पुनर्विकास अर्ध्यावर थांबण्याचे सर्वात सामान्य कारण म्हणजे कधीही लेखी न केलेला कौटुंबिक मतभेद.

3. पाडण्यापूर्वी परवानगी घ्या

नवीन प्लॅन मंजूर होऊन प्रारंभ प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत जुने घर पाडू नका. मंजूर प्लॅनशिवाय पाडलेले घर म्हणजे वापरता न येणारा आणि सहज बांधता न येणारा प्लॉट.

4. खर्च किती

बांधकामाचा दर बिल्ट-अप क्षेत्रावर असतो, प्लॉटच्या क्षेत्रावर नाही. बिल्ट-अप क्षेत्रात प्लिंथसाठी तळमजल्याच्या स्लॅबचा सुमारे 50% आणि टेरेससाठी वरच्या स्लॅबचा सुमारे 35% धरला जातो.

एक उदाहरण — 1,000 चौ.फूट पायावर G+2:

• प्लिंथ (50%): 500 चौ.फूट
• तळ, पहिला व दुसरा मजला: 3,000 चौ.फूट
• टेरेस (35%): 350 चौ.फूट
• एकूण: सुमारे 3,850 चौ.फूट बिल्ट-अप

आमच्या बेसिक दराने, ₹1,499 प्रति चौ.फूट, हे सुमारे ₹57.7 लाख, + 18% जीएसटी — एकूण सुमारे ₹68.1 लाख. त्याच पायावर G+3 म्हणजे सुमारे 4,850 चौ.फूट, जीएसटीपूर्वी सुमारे ₹72.7 लाख.

पाडकामाचे स्वतंत्र कोटेशन, जुनी रचना पाहिल्यानंतर.

5. किती काळ घराबाहेर राहावे लागेल

संपूर्ण बांधकाम आणि थोडा जास्तीचा वेळ धरा:

• आधी परवानग्या व पाडकाम.
• मग बांधकाम: G+1 ला पायापासून ताब्यापर्यंत सहसा 10 ते 14 महिने लागतात, आणि प्रत्येक जास्तीचा मजला सुमारे एक ते दोन महिने वाढवतो.

त्या संपूर्ण काळासाठी इतरत्र भाड्याचा खर्च धरा. तो पुनर्बांधणीच्या प्रत्यक्ष खर्चाचाच भाग आहे.

6. शेजाऱ्यांच्या लगत बांधकाम

जुन्या भागांत घरे जवळ आणि गल्ल्या अरुंद असतात. याचे नियोजन करा:

• शोरिंग — पाया खोदताना शेजाऱ्यांच्या भिंतींना आधार.
• पोहोच — कोणत्या आकाराचा ट्रक प्लॉटपर्यंत पोहोचेल, आणि काँक्रीट पंप कुठे उभा राहील.
• वेळ — गल्ली अडणार नाही असे साहित्य पुरवठा व काँक्रीटचे दिवस.

शेजाऱ्याची तडा गेलेली भिंत कोणत्याही निरीक्षकापेक्षा जलद साइट थांबवू शकते.

7. भाड्याचे मजले वाढवत असाल तर

स्वतंत्र पाणी व वीज मीटर, आणि स्वतंत्र प्रवेश व जिना डिझाइनच्या टप्प्यातच ठरवा. नंतर जोडणे डिझाइनमध्ये घेण्यापेक्षा खूप जास्त खर्चिक ठरते.

थोडक्यात

तुमचा FSI शोधा. प्रत्येक मालकाची सही घ्या. पाडण्यापूर्वी प्रारंभ प्रमाणपत्र घ्या. प्लॉट क्षेत्रावर नाही तर बिल्ट-अप क्षेत्रावर बजेट धरा, आणि बाहेर राहण्याच्या भाड्याचाही. इमारतीइतकेच शेजाऱ्यांचेही काळजीपूर्वक नियोजन करा.

आम्ही सध्या विश्रांतवाडीत बांधकाम करत आहोत, आणि येरवड्यात गांगुर्डे रो हाऊस पूर्ण केले आहे. पुनर्बांधणीचा विचार करत असाल तर आम्ही तुमचा प्लॉट पाहून तो काय परवानगी देतो ते सांगू शकतो.